Als we naar de cijfers kijken (prijspeil 2008), worden woningen verkocht voor een prijs die gemiddeld zo'n 2 à 4 procent onder de vraagprijs ligt. Dit gat is bij vrijstaande woningen het hoogst en bij appartementen het kleinst. Een verkoper stelt de vraagprijs van zijn woning in de regel dus hoger dan het bedrag waarvoor hij bereid is de woning te verkopen. Maar hoe bepaal je nu wat een huis wérkelijk waard is?

Motieven van de verkoper

Sommige verkopers hebben helemaal geen haast om te verkopen en leggen om die reden een (te) hoge vraagprijs neer. Anderen hopen zo meer te krijgen dan ze verwachten. 'Er komt vanzelf iemand voorbij die deze prijs voor mijn huis over heeft', denken ze. En zeker als een bepaalde woning erg populair is krijgen ze vaak nog gelijk ook: dit kan leiden tot situaties waarin de woning uiteindelijk weggaat voor een bedrag dat boven de vraagprijs ligt. Want ja; ook dat komt voor!

Anderzijds zijn er ook verkopers die juist wél haast hebben - misschien hebben ze hun nieuwe woning al gekocht - waardoor ze bereid zijn met een lagere prijs genoegen te nemen. Ook komt het voor dat een woning, die al heel lang te koop staat, uiteindelijk voor ver onder de vraagprijs wordt verkocht (als de verkopers in de tussentijd al niet een paar keer gezakt zijn met hun vraagprijs). Hoe dan ook, er zijn vele omstandigheden die de vraagprijs en de verkoopprijs van een woning kunnen beïnvloeden.

Jij bepaalt de waarde van een woning

Er is één ding wat je tijdens het onderhandelingsproces goed in gedachten moet houden; níemand kan je dwingen om een bepaalde prijs te betalen voor een woning. De verkoper niet, de verkopend makelaar niet, maar ook je eigen makelaar niet. Jij bent de enige die de knoop wat dat betreft kan doorhakken. Laat je dus nooit opjutten.

Als het niet om zo heel veel geld zou gaan, zou je onderhandelen kunnen zien als een spel. Een spel, waarbij beide partijen elkaar - bewust of onbewust - zullen proberen te beïnvloeden. Zo kun je van de verkopende partij opmerkingen verwachten als
 

• 'Er is nog een stel dat zeer geïnteresseerd is, dus als we er met jou niet snel uitkomen....'
• 'Kort geleden is hier in de buurt eenzelfde huis voor veel meer geld verkocht. Eigenlijk is dit dus een koopje.'
• 'Ach, we hebben niet zo'n haast....'
• 'Vandaag of morgen gaan de huizenprijzen zeker verder stijgen.'

Betrouwbare bronnen raadplegen

Neem deze opmerkingen voor wat ze zijn: pogingen van de verkopende partij om je onder druk te zetten akkoord te gaan met een hogere prijs dan je eigenlijk wilt betalen voor het huis dat je op het oog hebt. Nee, ga dan liever uit van betrouwbaarder bronnen voor informatie aangaande de reële prijs voor een bepaalde woning:
 

• bij het Kadaster kun je te weten komen wat de verkoper ooit voor het huis heeft betaald en hoeveel hypotheekschuld hij op het pand heeft rusten. Daarnaast kun je onderzoeken wat de verkoopprijzen zijn geweest van recent verkochte gelijkwaardige woningen in de buurt. Zo krijg je al een goed idee wat een reële koopprijs voor de woning zou zijn.

•  
• Als je echt grote twijfel hebt over de waarde van het huis, kun je overwegen de woning te laten taxeren. Dat kost natuurlijk wel wat, dus tot een taxatie besluit je pas als je écht grote interesse hebt in een woning. Besef je dat je, als je de woning uiteindelijk koopt, tóch een taxatie nodig hebt voor je geldverstrekker, dus bij grote interesse is het geen 'weggegooid geld'. Maar ook als uit de taxatie mocht blijken dat de woning minder waard is dan je dacht, kun je er je voordeel mee doen. Dat kan je ettelijke duizenden euro's schelen of je, als de verkoper niet wil zakken met zijn prijs, doen besluiten van de koop af te zien.

Natuurlijk kan ook je makelaar je een goed advies geven over wat de woning in zijn optiek maximaal waard is. Hij kent als geen ander de gemiddelde prijzen die dergelijke woningen in een vergelijkbare buurt zouden moeten opbrengen.

In het artikel 'Wat bepaalt de prijs van een huis' vind je nog meer punten die de vraagprijs kunnen beïnvloeden.

Is de vraagprijs wel reëel?

Is de vraagprijs voor het huis dat je op het oog hebt wel reëel? Voor een indicatief, maar bruikbaar, antwoord kun je het Kadaster raadplegen.  In een handige koopsommenoverzicht staat een samenvatting van alle verkochte woningen en appartementen inclusief de transactiedatum én de koopsom.

Koopsommen

Ook staan in het overzicht van de koopsommen,  verkopen van woningen van dit jaar en vijf jaar hiervoor, binnen een postcodegebied. Zoals eerder vermeld staan appartementen in het overzicht. Maar ook woningen zoals boerderijen, recreatiewoningen, en woningen met bijvoorbeeld een winkel of café worden vermeld. Wat niet in het overzicht Bedrijfstransacties en transacties waarbij bedrijfsmatig woningen zijn gekocht (bijvoorbeeld bij aankopen van meer dan 5 woningen) zijn niet in dit overzicht opgenomen. 

Als je een postcodegebied opvraagt, toont het kadaster  je van te voren het aantal gevonden transacties. Vervolgens is het zaak om het product te bestellen en betalen.

Waarde van een huis

Ook vermeldt het koopsommenoverzicht de verkopen en bijhorende koopsommen in een bepaald postcodegebied. Dat is erg handig als je van plan bent om in een bepaalde buurt een huis te kopen. Je kunt dan zien voor welk bedrag vergelijkbare woningen zijn verkocht.  Aan de hand van de koopsommenoverzicht met koopsommen uit het verleden, en de gratis prijsindex Bestaande Koopwoningen kun je een goede inschatting maken van de huidige waarde van een woning.

Houd er overigens wel rekening mee dat een woning of appartement pas een aantal weken na het transport bij de notaris in het overzicht wordt vermeld. Dus, een transactie die pas deze week heeft plaatsgevonden, vind je nog niet in het overzicht van vandaag vermeld. Bij het bestellen kun je, voordat je het product aan de winkelwagen toevoegt, zien tot welke datum transacties zijn bijgewerkt. Koopsommen kunnen in principe altijd worden opgevraagd, er is wel een aantal uitzonderingsgevallen. De kosten per opgevraagd koopsommenoverzicht bedraagt € 2,10.

Overzicht

In het overzicht staan:

• Het postcodegebied waarover informatie is opgevraagd.
• De onroerend goed transacties die hebben plaatsgevonden.

Van de transacties die hebben plaatsgevonden is vermeld:

• Transactiedatum
• Adres
• Omschrijving
• Oppervlakte
• Koopsom bedrag (exclusief roerende goederen)
• Een eventuele indicatie van meer onroerend goed als er in de transactie ook nog andere verkopen waren
• Cultuur (Eengezinswoning of meergezinswoning c.q appartement)

De koopsominformatie kan op de volgende manier opgevraagd worden:

• Internet
• SMS
• Koopsomtelefoon